Kinh nghiệm mua bán, đầu tư đất nền hiệu quả và đúng luật

Hiện tại, đất nền đang là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản và là “con cưng” của các nhà đầu tư. Nhưng làm thế nào để đầu tư, mua bán đất nền một cách thông minh, hiệu quả và đúng pháp luật?

Đất nền liên tục "tạo sóng"

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2021 của Bộ Xây dựng cho biết, giá giao dịch đất nền trong khu dân cư tại thời điểm nửa cuối quý, đặc biệt là sau dịp nghỉ Tết Nguyên đán đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương trên địa bàn cả nước như: TP. Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất…), TP.HCM (TP. Thủ Đức), TP. Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), tỉnh Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), tỉnh Ninh Bình (huyện Gia Viễn), tỉnh Bình Thuận (TP. Phan Thiết và thị xã La Gi), tỉnh Bình Phước (huyện Hớn Quảng), tỉnh Quảng Trị (huyện Gio Linh)…

Riêng tại Hà Nội, khu vực Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… giá đất tăng lên mức 25 - 30 triệu đồng/m2, cao hơn so với năm 2019 khoảng 50%. Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên tăng khoảng 20 - 30% so với năm 2019. Mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều, mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh, theo số liệu của công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam), đơn vị chuyên tư vấn phát triển - tiếp thị - phân phối dự án bất động sản, năm 2020 ghi nhận có khoảng 84 dự án đất nền mở bán với gần 13.200 nền; tiêu thụ khoảng 8.500 nền, chiếm xấp xỉ 65% nguồn cung mới. Những dự án gần khu công nghiệp, cụm công nghiệp có diện tích nhỏ, hạ tầng kết nối tốt đã thu hút người mua. Những tỉnh, thành có lợi thế đất sạch, dẫn đầu nguồn cung như Bình Dương năm qua đã thu hút khách hàng với khoảng 43% nguồn cung mới.

DKRA Vietnam dự báo, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2021 có thể phục hồi và tăng so với năm 2020. Các sản phẩm tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Với nguồn cung dần khan hiếm, theo DKRA, đất nền vẫn tiếp tục là phân khúc được ưa chuộng, là kênh đầu tư hàng đầu trên thị trường.

Chưa kể, trong năm 2020, ngành ngân hàng nhấn mạnh vào thành tích đã giảm được lãi suất huy động, lãi suất cho vay về mức thấp kỷ lục, thậm chí là thấp nhất 10 năm qua. Điều này cũng có nghĩa, tiền gửi tiết kiệm đã giảm sinh lời. Đương nhiên vì thế sẽ có lượng tiền lớn do người dân rút khỏi ngân hàng, để đầu tư sang kênh khác hứa hẹn hơn. Trong đó, với đặc tính có thể lưu giữ lâu dài, khả năng sinh lợi cao, đất đai luôn được các nhà đầu tư ưa chuộng.

Những nguyên tắc cơ bản khi mua bán đất nền

Mặc dù đang là kênh đầu tư đem lại hiệu quả cao và trở thành cơn sốt hiện nay, nhưng thực tế vì thiếu hiểu biết, không có kiến thức, nhiều người mua, bán đất nền gặp phải những vụ éo le, khiến họ phải khổ sở, điêu đứng vì tiền mất, tật mang. Vậy làm thế nào để trở thành nhà đầu tư thông minh, chuẩn xác lại luôn đúng pháp luật, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Anh – Công ty Luật TNHH Hàm Rồng nói đưa ra những điều cần chú ý sau đây:

1. Tìm hiểu kỹ vị trí và tổng quan lô đất nằm trong khu đất định mua

Điều quan trọng nhất khi mua đất nền (chủ yếu là đất trồng cây lâu năm, trong quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất) là xác minh đất đó có đầy đủ pháp lý hay không? Việc xác minh này rất dễ, chỉ cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất đó. Sau đó, nhà đầu tư cần kiểm tra sơ lược vị trí và quy hoạch của mảnh đất trong toàn bộ khu vực đất thông qua các ứng dụng, phần mềm kiểm tra. Tiếp theo, nhà đầu tư cần hỏi thông tin từ UBND địa phương (cấp phường, xã) về quy hoạch để biết thửa đất nền có thuộc diện bị giải toả hay không, tính pháp lý có rõ ràng và quy hoạch phù hợp hay không?

Nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu thêm các dự án trong khu vực xung quanh có bán kính gần và xa với mảnh đất mà nhà đầu tư mua trong tổng thể khu vực đất. Việc này, nhà đầu tư có thể tham vấn ý kiến từ bộ phận địa chính của UBND xã, phường hoặc Phòng Tài nguyên môi trường, Phòng Quản lý đô thị hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường – đây là những đơn vị nắm rõ tình hình này nhất.

Về tiện ích của mảnh đất, nhà đầu tư nên tự mình kiểm tra, quan sát, chẳng hạn như đi thực địa khi trời nắng xem đường có bụi không, khi trời mưa xem đường ngập chỗ nào, di chuyển từ mảnh đất đến bệnh viện, trường học, chợ, không khí môi trường, tiếng ồn, lượng dân cư sinh sống quanh khu vực… tại mảnh đất đó.

Dù nhà đầu tư mua để xây nhà ở hay đầu tư bán lại, các yếu tố này đều thực sự cần kiểm tra kỹ lưỡng vì đây là điều kiện quyết định tính thanh khoản của đất nền mà nhà đầu tư mua.

2. Nhất định phải có sổ hồng riêng cho thửa đất

Sổ hồng riêng giúp người mua đất nền nắm chắc quyền sử dụng, giá trị của thửa đất và tránh những hệ luỵ tiêu cực của tính pháp lý. Nếu không có sổ hồng riêng, nhà đầu tư sẽ rất khó để định vị thửa đất mình mua trên mảnh đất chung đối với trường hợp mua đất nền tách thửa; thậm chí bị lừa đảo đối với đất nền riêng lẻ.

Không có sổ hồng riêng đồng nghĩa với việc không có giấy tờ pháp lý gì chứng minh nhà đầu tư làm chủ thửa đất đó, vì sổ hồng chung mang tên người khác. Vấn đề tranh chấp, mâu thuẫn hoàn toàn có thể xảy ra sau này khiến nhà đầu tư dù có thể xây nhà ở trên đó nhưng không có quyền chuyển nhượng.

Nhà đầu tư cần kiểm tra rõ sổ hồng riêng trước khi đặt cọc và không nên tin lời hứa rằng ký hợp đồng mua đất nền xong, chủ đất sẽ làm sổ hồng riêng cho nhà đầu tư. Giá trị lời nói hay giấy viết tay không đủ tính pháp lý để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư khi có vấn đề xảy ra.

3. Hợp đồng mua bán đất nền có đủ chữ ký của hai bên

Bất kỳ hợp đồng mua đất nền nào cũng có chữ ký hai bên: Mua và bán. Tuy nhiên, bên bán đã ký đủ chữ ký hay chưa lại là một vấn đề khác. Đối với bên bán là người có vợ hoặc chồng, hợp đồng mua bán đất nền cần có đủ chữ ký hai người; trường hợp đây là đất thừa kế thì phải có đủ chữ ký của những người có quyền lợi trong tài sản đó (như vợ/chồng, con/con nuôi, anh, chị, em…).

Nếu hợp đồng không đủ chữ ký của người liên quan, rất có thể người đó không đồng ý bán đất và không được chia quyền lợi sau bán đất. Rủi ro đối tượng đó tranh chấp, khiếu kiện là điều khó tránh khỏi.

Đặc biệt, khi mua đất nền, người mua và người bán cần thỏa thuận với nhau về việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đất nền đó theo quy định của pháp luật.

4. Lăn tay công chứng khi làm hợp đồng mua đất nền

Người mua đất nền cần công chứng hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo tối đa lợi ích của mình. Có lẽ nhiều người sẽ nghĩ việc lăn tay không cần thiết hoặc lỗi thời, nhưng đó lại là đòn tâm lý vô cùng hiệu nghiệm từ xưa đến nay. Bởi vì, chỉ khi thửa đất nhà đầu tư mua có sổ hồng riêng, người bán là chính chủ, pháp lý đất nền rõ ràng thì họ mới dám lăn tay vào hợp đồng. Nếu người bán ngần ngại, từ chối lăn tay, người mua có thể hoài nghi và kiểm tra lại mọi thứ trước khi giao tiền, tuyệt đối không vì tiếc tiền cọc mà phạm sai lầm lớn hơn.

Thao tác này giúp nhà đầu tư tránh được các tình huống mua đất nền không được luật pháp thừa nhận như sổ chung, giấy tay…

5. Chú ý lối đi vào thửa đất có tranh chấp hay không

Yếu tố này không phải người mua đất nền nào cũng để ý và kiểm tra vì thường chỉ chú ý đến thửa đất của mình và đinh ninh đây là đường đi chung, công trình cộng đồng. Thực tế đã cho thấy, nhiều gia đình buộc phải rao bán nhà/ đất vì tranh chấp đường đi chung, nhất là nhà trong hẻm sâu.

Để kiểm tra tiêu chí này, trước khi mua đất nền, nhà đầu tư nên thăm hỏi dân cư trong khu vực để biết các vấn đề tranh chấp tại đây. Họ có thể biết được cả tình trạng tranh chấp trên thửa đất bạn đang định mua. Nguồn tin này có thể không chính xác nhưng cũng là một gợi ý để bạn xác nhận lại tại UBND phường/xã.

Trên đây là 5 lời khuyên của luật sư Nguyễn Anh chia sẻ về những điều cơ bản mà người mua, bán đất nền cần phải biết để tránh xảy ra những vụ việc tranh chấp đáng tiếc có thể xảy ra.

Cre: Thiên Ân